In einer Mieterstadt wie Berlin gibt es unvermeidlich Probleme zwischen Vermietern und Mietern. Bei den wiederkehrenden Fragen um Schönheitsreparaturen, Wohnungskündigung, Gewerbemietverträgen und Schadensersatz bei Wasser und Brandschäden kann oft nur ein im Mietrecht tätiger Anwalt weiterhelfen.

Plötzlich und unvermittelt tritt ein Unfall ein, für den die Versicherung nicht zahlen will. Der Vermieter spricht eine Eigenbe- darfskündigung aus. Das neu gekaufte Auto bleibt nach kurzer Zeit stehen. Ratlos steht man vor diesen Problemen. Die eigenen Schreiben bleiben unbeantwortet oder die Gegenseite erklärt stur, dass sie im Recht sei. Bei Rechtsproblemen im Verkehrsrecht, Mietrecht oder Versicherungsrecht stehen Ihnen oft Profis gegenüber: Sie sollten die Kosten für einen Rechtsanwalt nicht scheuen. Sonst gehen Sie das Risiko ein, Ihre Rechte in diesem wichtigen Fragen nicht ausreichend wahrzunehmen.

Immer wieder kommt es vor, dass der Mieter keine Miete zahlt und für den Vermieter unauffindbar ist. Ein Räumungsprozess ist mit Zeit und nicht unerheblichen Kosten verbunden. Um den Mietausfall zu begrenzen und Prozess- und Räumungskosten zu sparen, entschließen sich einige Vermieter selber zu räumen. Diese Vorgehensweise kann den Vermieter mehrere zehntausend Euro kosten.

Aus meiner Berufserfahrung kann bei Streitigkeiten über die Schadensverursachung bei Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschäden das Einschalten eines Sachverständigen für Mieter und Vermieter entscheidend sein. Ein vorprozessuales Sachverständigengutachten senkt das Prozessrisiko sowohl für den Mieter als auch den Vermieter.

Die meisten Mieter gehen davon aus, dass der Vermieter dem Mieter einer Wohnung nur wegen Eigenbedarf kündigen darf. Dies trifft nicht zu. Das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB reicht für eine zulässige ordentliche Kündigung des Wohnraummietvertrages durch den Vermieter aus.

Nachdem der Bundesgerichtshof die "kalte Räumung" des zahlungsunwilligen Gewerbemieters für zulässig erachtete, stellen viele Vermieter die Heizung ab, wenn die Miete nicht kommt. Es sollen durch das Abstellen der Heizung die Kosten und der Mietausfallschaden gespart werden, der bei einem langwierigen Räumungsrechtsstreit entstehen. Hierbei wird vergessen, dass ohne eine Beheizung der Räume die Heizungs- und Wasserleitungen in der Frostperiode einfrieren können.

Der BGH (Urt. v. 20.01.2010 – VIII ZR 50/09) hat seine Rechtsprechung zum Farbdiktat in den Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag fortgeführt. Eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster benachteiligt den Mieter unangemessen und die mietvertragliche Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist unwirksam. Die Frage die sich stellt ist, darf der Vermieter nunmehr die vermietete Wohnung mit der Farbe streichen, die der Vermieter bestimmt.

Immer wieder häufen sich im Advent und zu Sylvester die Brandschäden. Schon der Funke einer Wunderkerze neben dem Tannenbaum reicht aus, dass dieser in Flammen steht. Immer streiten sich Mieter, Vermieter und Versicherungen, wer in diesen Fällen für den Schaden aufkommen muss. 

Der Vermieter begeht eine schuldhafte Vertragsverletzung, wenn er dem Mieter kündigt und er hätte erkennen können, dass diese Kündigung unwirksam ist. In diesen Fällen ist er dem Mieter zum Ersatz des aus der unberechtigten Kündigung entstandenen Schadens verpflichtet. Der zu ersetzende Schaden umfasst u.a. die Rechtsanwaltskosten, Kosten für die Beschaffung von Ersatzräumen, eine etwaige Mietdifferenz oder die Kosten für den Umzug in die alte Wohnung.

Viele Vermieter verlangen von dem potentiellen Mieter die Bestätigung des alten Vermieters, dass keine Mietschulden bestehen. Für den Mieter hat dies den Nachteil, dass wenn er berechtigt die Miete z.B. wegen Schimmel in der Wohnung gemindert hatte, er keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung von dem alten Vermieter erhält. Ein Teil der Vermieter weigern sich generell, dem Mieter zu bestätigen, dass keine Mietschulden bestehen.

Wenn Wasserschaden durch Kossosion entsteht, muß der Mieter den Schaden an seinem Eigentum nicht selbst ersetzen. Der Vermieter muß den Schaden dann ersetzen, wenn die Ursache in seinem Verschulden liegt. Gebäudeversicherungen halten sich hier häufig zu Unrecht am Mieter schadlos. Hier kann ein im Mietrecht tätiger Anwalt zur Klärung beitragen und weiteren Schaden vom Mieter abwenden.

Für Verm ieter sind Kündigungen auf Grund des Mieterschutzes besonders anspruchsvoll. Wegen des hohen Formaufwandes ist hier angeraten von vorneherein bei Kündigungen wegen Eigenbedarf, Mietrückstand oder anderen Gründen einen im Mietrecht tätigen Anwalt zu Rate zu ziehen und per Anwalt zu kündigen. Verfahren wie die "Kalte Räumung" oder "Berliner Räumung" können Schadensersatzansprüche des Mieters nach sich ziehen und sollten mit dem Mietrechts-Anwalt besprochen werden.

Schimmelbefall ist ein Dauerbrenner: Vermieter führen das auf Verhaltensmängel beim heizen und Lüften des Mieters zurück; Mieter sehen fehlende Isolierung des Hauses und Qualitätsprobleme der Immobilie als Ursachen. Mieter wehren sich häufig durch mängel- bedingte Mietminderungen. Endgültig kann die Haftungsfrage aber nur duch Sachverständigen- gutachten geklärt werden. Die Risiken von Mietminderungen sollten vorab mit einem Anwalt für Mietrecht besprochen werden.

Der Anwalt für Mietrecht überprüft auch Gewerbemietverträge. Gewerbetreibende unterzeichnen oft Mietverträge völlig unkritisch. Hierbei verkennen sie, dass ein Gewerbemietvertrag existenzgefährdende Belastungen bis zu mehreren hunderttausend Euro beinhalten kann. Sie sehen zunächst nur das vermeintlich günstige Mietangebot, ohne die für den Gewerbemieter finanziell nachteiligen Klauseln zu erkennen.

Die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen ist in vielen Mietverträgen nicht rechtsverbindlich geregelt. Oft gibt es Streit und teure Prozesse, die für die unterliegende Partei hohe Kostenrisiken beinhalten. Wer nunbwirklich - Mieter oder Vermieter - die Kosten für Schönheitsreparaturen und Wohungsrenovierung beim Auszug tragen muß, kann oft ein im Mietrecht erfahrener Anwalt beurteilen, wenn der Mietvertrag vorliegt.